Стародачные поселки Подмосковья
Стародачными поселками называют организованную дачную застройку в ближайшем Подмосковье, построенную в конце XIX—середине XX века для летнего отдыха государ-ственной, научной и творческой элиты. Такие поселки были оснащены необходимыми комму-никациями, хорошими подъездными путями и, как правило, строились в пределах 30 км от МКАД, на территории соснового леса. Большинство из них расположены в непосредственной близости к водоему. Благодаря уникальным природным условиям и наличию необходимой инфраструктуры первые элитные коттеджные поселки были преобразованы как раз из старо-дачных мест, либо возникли на их границах. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Стоимость земельных участков в этих поселках в основном всегда выше средних цен по направлению.
Наиболее известные и престижные стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе -Барвиха (8 км от МКАД), Жуковка (8 км), Николина Гора (24 км). На сегодняшний день на базе этих поселков построены современ-ные коттеджные городки, хотя значительная часть территории по-прежнему ос-тается под дачами, которые имеют сезонное использование. Также престижные стародачные места расположены вдоль следующих основных магистралей: Киевское, Минское, Калужское, Ярославское, Егорьевское шоссе.
Земельные участки в стародачных местах специалисты относят к VIP классу. Повышен-ный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, ко-торый в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках. Бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное исчерпывание хороших земельных участков по ведущим направлениям, стало причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках.
В наиболее престижных стародачных поселках (такие как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В тоже время, предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Высокий спрос на стародачные поселки обусловлен рядом уникальных характеристик данных мест. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. В основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные поселки расположены на берегу рек— Вори и Клязьмы. На Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки Осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам. В тех случаях, когда естественных водоемов поблизости не было, за счет государства создавались искусственные водоемы либо были расширены существую-щие небольшие местные озерки. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест—это удобное транспортное сообщение, сама территория поселка содержит хорошие дороги. Многие такие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями. Помимо этого, дома в стародачных поселках отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. Наиболее сильным недостатком стародачных мест, по сравнению с организованными коттеджными поселками, является отсутствие охраны и социальная неоднородность проживающих.
Отдельно следует выделить такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х годов и неоднократно передава-лись по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи. Помимо этого, часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Достаточно часто встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений, без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. За время своего существования дачи могли перестраиваться без специ-альной разрешительной документации. Оформление таких сделок может длиться 4–6 месяцев.
Характеристика основных направлений рынка стародачных поселков
Ярославское направление
Наиболее известными и популярными старо-дачными местами по Ярославскому направле-нию являются такие поселки как Валентинов-ка (15 км от МКАД), Болшево (17 км), Заго-рянский(16 км), Любимовка (12 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км). Здешние места отличаются хорошей экологией, развитой ин-фраструктурой и достаточно приемлемыми ценами на земельные участки, расположенные в лесном окружении. На данном шоссе находится национальный парк «Лосиный Остров», река Клязьма, памятники старины.
Участки, расположенные в стародачных местах на берегу Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ стоят в полтора-три раза дороже. Среди наиболее известных усадеб, расположенных по Ярославской дороге, — Абрамцево. Болшево и Валентиновка в советский период были местом отдыха творческой элиты. В разное время тут жили Константин Станиславский, Борис Пастернак, Анна Ахматова, Ва-лерий Брюсов и др. В поселке Болшево находится Дом-музей Марины Цветаевой.
В поселке Загорское первые дачники поселились в конце XIX века. Основателями посел-ка стали братья Кисель—Загорянские. Поселок имеет удачное расположение -с севера выходит на реку Клязьма, а на юге он граничит с национальным парком «Лосиный ост-ров». Здесь можно увидеть дачи Юлия Никулина, Михаила Жарова, Владислава Третьякова, Алана Чумака и др.
Рублево-Успенское направление
Рублево-Успенское шоссе закрыто для проезда грузового транспорта и является одним из самых престижных направлений на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Еще в царское время было замечено, что преимущественное направление ветра в Москве — западное. Старые дачные поселки вдоль Рублево-Успенского шоссе насчитывают вековую историю. Два века назад вдоль дороги, которую в народе называли Царской, и в ее ближайших окрестностях уже насчитывалось 16 княжеских усадеб, а также четыре графские и две императорские. Землями вокруг сел Крылатское и Ромашково (5 км от МКАД) владела инокиня Марфа — мать первого царя из рода Романовых. В советские времена этот направление стало традиционным местом отдыха членов правительства и ЦК КПСС. В 1935 г. в Барвихе открылся санаторий Совмина СССР. Сейчас санаторий находится в ведении Управления делами Админист-рации президента РФ.
За Барвихой в 8 км от МКАД расположен широко известный поселок Жуковка, одно из самых престижных мест Подмосковья. Поселок был организован в 1920 г. и получил свое название благодаря лесному урочищу Жуковке. В 1930-е годы здесь располагались дачи руководства НКВД, в том числе и самого наркома НКВД Н.И. Ежова. В советский период дачное хозяйство в Жуковке принадлежало Совмину СССР. Поселок Николина Гора (24 км от МКАД) известен всем. Здесь в ХV в. стоял небольшой монастырь Святого Николы на Песку.
В довоенное и послевоенное время здесь проживали известные советские писатели и артисты. В настоящее время в Николиной горе работает музей писателя В. В. Вересаева, который долго жил в этих местах. В этой местности расположены загородные дома многих известных в России людей.
Минское направление
По популярности Минское шоссе входит в пятерку ведущих подмосковных направлений. Минское направление отличается большим количест-вом сосновых и лиственных лесных массивов. Из крупных водоемов можно отметить реку Нару и Нарские пруды, Москву-реку, Можайское водохранилище, реку Рузу и Рузское водохранилище, речку Искону. На территории данного направления расположены знаменитые стародачные поселки Подмосковья, такие как Переделкино, Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка.
Немчиновка — это небольшой поселок с узкими асфальтированными улочками и стары-ми домами. На окраине поселка находится озеро. Своим возникновением Благодаря своей богатой природе Немчи-новка стала популярным местом дачного отдыха москвичей. В Немчиновке располагалось имение Форштремов — владельцев шоколадной фабрики («Красный Октябрь»), а также резиденции посольств зарубежных стран — Германии, Японии, США.
Баковку строили дачи для состоятельных москвичей. На сегодняшний день Баковка — это небольшой поселок, вошедший в черту Одинцова. В 30-х годах, ко-гда поселок уже сформировался, здесь располагались дачи представителей высшего генералитета. Здесь находится тренировочная база общества «Локомотив», оборудованы футбольный стадион и теннисные корты. Развитая инфраструктура и богатая ис-тория поселка определяют здешние цены. Баковка — одно из самых дорогих мест по Минскому шоссе.
Переделкино — это старые писательские дачи и, по сути, первый коттеджный поселок Под-московья. Название ему дала деревня Переделки, которая стоит на Минском шоссе. В 1935 году Сталин подарил советским литерато-рам землю в Переделкино и разрешил ставить за казенный счет дачи. В конце 50-х здесь построили Дом творчества, где в небольших комнатках размещались Бориса Пастернака члены Союза писателей СССР. С тех пор на территории поселка сохранились деревянные строения, дорожки с традиционной скульпту-рой, главное здание с помпезной колоннадой и пропускной пункт на воротах. Недалеко от поселка находится большое озеро. К местным достопримечательностям можно причислить действующий Преображенский храм. В Переделкино открыты для посещения Дом-музей Бориса Пастернака.
Земля в Лесном городке (15 км от МКАД) была отдана Министерству обороны для гене-ральских дач с лесными угодьями в полгектара и более. Земля в данном поселке доста-точно дорогая, часто большие наделы распродают по частям. Территория вокруг поселка активно застраивается, но поскольку там начинается поле, стоимость земельных участков в несколько раз ниже. Земельные участки в поселке Жаворонки получали в основном работники Совмина СССР. Размер участков в поселке варьируется от гектара до 10–12 соток. Самая ценная часть земельных участков расположена на в роще «Красный Воин». В середине населенного пункта разбит парк, есть церковь, почта, школа. Современные Жаворонки объединяют территорию ближайших поселков Дачное, Косой Клин, Виттовка, 30 лет Октября, 1905 года. Основная часть земель, пригодных для строительства, уже занята. Земельные уча-стки на Минском направлении ценятся очень высоко за счет соседства с элитным Рублевским шоссе, наличия хорошего лесного массива и близости к крупным водоемам.
Рязанское направление (Егорьевское шоссе)
Юг Московской области не самое популярное и престижное место, и отличается небольшим спросом. Наиболее существенными недостатком данного юга Московской об-ласти является соседство с Капотней, Люберецкой ТЭЦ, и промышленными центрами. Помимо этого здесь находятся торфяники, где в засушливое лето периодически происходят самовозгорания и воздух наполняется едким дымом.
Большинство поселков сконцентрированы по двум направлениям: Рязанском и Симферопольском. Самыми известными стародачными посел-ками является Малаховка и Кратово, которые расположены на Егорьевском шоссе. Наиболее дорогие дома на Рязанском направлении находятся в поселке Малаховка – месте, известном с начала 20 века. В этом поселке в свое время располагалась дача писателя Николая Телешова, где проходили знаменитые литературные вечера. После революции место прославилось благодаря еврейской трудовой колонии, где преподавал рисование Марк Шагал. Сегодня поселок активно застраивается коттеджами. Цена домов в этом поселке зависит от многих факторов: площади, материала, степени готовности. Купить земельный участок в этом поселке достаточно трудно. Свободной земли практически нет, это одно из наиболее престижных и дорогих стародачных мест Рязанского направления.
Стародачный поселок Кратово начинал свою историю как подмосковный курорт. Хозяева здешних мест, князья Прозоровские-Голицыны строили дачи и сдавали их в аренду. В 30-е годы здесь, как и в близлежащих окрестностях, вырастают дачно-строительные кооперативы. Стоимость участков в этом стародачном месте несколько уступает малаховским.
Еще одним известным стародачным местом является поселок Ильинское. Сейчас на территории одноименной базы отдыха идет активная реконструкция и возведение нового поселка «Лесная сказка».
Киевское направление
Киевское шоссе, как и его ближайшие соседи — Минское и Калужское шоссе, считается одним из лучших направлений Подмосковья, с хорошей экологией, живописной природой, интересными стародачными местами. Треть территории, т. е. около 80 тыс. га, занимают лесные массивы.
Здесь протекают реки Протва, Нара, Пахра, Десна. К историческим достопримечательно-стям стоит отнести Никольскую церковь, которая является уникальным архитектурным памятником XIV-XV веков. В селе Петровском сохранился усадебный комплекс, включаю-щий постройки, возведенные великим русским архитектором М. Ф. Казаковым. Тихвин-ская церковь в Бурцеве 1708 г., остатки усадьбы Бергов в Первомайском, церковь на по-саде в Вышгороде, церковь в селе Спас-Косицы -это лишь немногое из того, что можно перечислить. В здешних местах в разные годы бывали Лев Толстой и Сергей Есенин, Мерзляковы и Мусин-Пушкин, Станиславский и Чехов, Грабарь и Верещагин, Чертков и Кругликов. Наиболее известными стародачными местами являются Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзовец, Победа. В окрестностях Апрелевки сохранились многочисленные памятники архитектуры XVIII–XIX веков, особенно много их по берегам Десны. В селе Мартемьяново возвышается Троицкая церковь (1782), окруженная старинным парком, оставшимся от одноименной усадьбы. Село Афинеево связано с именем А. А. Бахрушина, мецената, ос-нователя театрального музея в Москве. Здесь около усадебной церкви Усекновения Гла-вы Иоанна Предтечи (XVIII век) на левом берегу Десны стоял загородный дом семьи Бах-рушиных. Вблизи станции Алабино находится село Петровское с бывшей усадьбой горно-промышленника Н. А. Демидова, построенной знаменитым зодчим М. Ф. Казаковым в 1770–1780 гг. В деревне Крекшино в конце XIX — начале XX века жил редактор и изда-тель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал Л. Н. Толстой. Очень популярны дома в поселках около ДСК Генштаба, в Фрунзовце и Кокошкине, где раньше располагались генеральские дачи.
Перспективы развития рынка
На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т.е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в составе дачных поселков под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного прожи-вания.
Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды. Для того чтобы арендовать коттедж в подобном поселке клиент может «простоять» в очереди несколько месяцев. В тоже время, по данным застройщиков строить коттеджные поселки в аренду, из-за большого срока окупаемости инвестиций, экономически не выгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основ-ном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал старо-дачных мест, который обусловлен выгодным месторасположением, богатой природой и благоприятной культурной средой.
По мере исчерпывания в ближайшем Подмосковье земель, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который перестроен в коттеджный комплекс «Кутузовская слобода». Возможно, данная тенденция коснется не всех стародачных поселков, и какая-то их часть будет сохранена в прежнем виде как архитектурный и исторический памятник. Например, в феврале 2004 г. дачный поселок художников Пески, расположенный в Коломенском районе Подмосковья, объявлен объектом культурного наследия регионального значения. Согласно документу на территории данного поселка запрещается строительство любых объектов, нарушающих природный и исторический ландшафт.
|
